都说买房是大事，可买到抵押房该怎么办呢？

现在买房，

可不是一件省心事。

除了要防黑中介的“坑”，

还要防开发公司“套路”——

户型不佳、配套落空甚至出售抵押房……

 

 

李先生就遇到过上面这种“套路”——买到抵押房了。那可怎么办呢？今天的“星湖拍案”就给大家讲讲这件发生广宁的案子。

 

 

欢心购买商铺 

装修才发现被抵押

 

 

2014年5月27日，李先生在广宁县某房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）开发经营的区域看中一商铺，当天签订了认购书并给付定金5万元。

 

2015年1月15日，双方经过协商签订《商品房买卖合同》，约定商铺价款共791217元，李先生应在签订合同时支付部分购房款401217元，余下39万元在2015年3月15日付清。合同签订后，李先生先后支付了购房款共401217元，相关手续费25799元。

 

 

同年2月间，李先生对该商铺进行初步装修，后来李先生发现该商铺处于抵押状态，于是就和开发公司协商，但协商无果，遂向广宁县人民法院提起诉讼。

 

 

出售抵押房

法院判决合同无效

 

 

广宁法院经审理后查明，李先生购买的商铺已由开发公司抵押给中国农业银行股份有限公司广宁县支行，抵押期为2014年6月20日至2016年6月24日。

 

 

《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”

 

《城市房地产抵押管理办法》第四十九条规定：“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。”

 

 

本案中，涉案商铺已抵押给中国农业银行股份有限公司广宁县支行，在抵押期内，作为抵押人的开发公司与李先生签订《商品房买卖合同》，将涉案房产出售给李先生，依上述规定，该行为应无效，也即《商品房买卖合同》无效。

 

 

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”

 

 

依上述规定，开发公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效，开发公司应返还李先生已付购房款及相应利息并赔偿损失。因此，李先生请求解除《商品房买卖合同》及请求开发公司返还购房款401217元及登记、交易手续费25799元，并从2015年1月15日起至还清上述款项止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，法院予以支持。

 

广宁法院依法判决，开发公司向李先生返还购房款及手续费427016元，从2015年1月24日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给李先生。

 

 

肇法君

有话说

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，除了买到抵押房，还有两种情况可以主张出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：

（一）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

 

最后，肇法君给大家送上两个可以避免买到抵押房的小建议：

1. 买房前到房产部门查询相关档案，查看拟购商品房的抵押、买卖情况；

2. 买房前仔细查看房屋产权证。如果是“抵押房”，在房产证的“他项权”栏会有记载；

 

大家也可以在签订合同的时候把抵押房的情况增加到违约条款中，作为出卖人违约时索赔的依据，保护买受人的合法权益哦！